IRAV: Índice de Referencia del alquiler: qué es, para qué sirve y cómo consultarlo

Con más de tres millones y medio de viviendas alquiladas, el mercado del alquiler en España es una de las principales preocupaciones tanto para inquilinos como para propietarios. Si alguna vez has renegociado tu alquiler o te has llevado una sorpresa con la subida anual, sabes de lo que estamos hablando. En un contexto de inflación y crisis de vivienda, el Gobierno ha decidido cambiar las reglas del juego con la Ley de Vivienda del 25 de mayo de 2023 y su gran protagonista: el IRAV (índice de Referencia del Alquiler de  Vivienda). Este nuevo índice pretende poner fin a las subidas desorbitadas. Aquí te contamos todo lo que necesitas saber.

¿Qué es el IRAV y por qué se ha creado?

El IRAV es un mecanismo creado para poner orden en las actualizaciones de los precios de alquiler. Atrás queda el descontrol de subidas ligadas a un IPC volátil, porque ahora las reglas son otras. El objetivo es proteger a los inquilinos de incrementos desproporcionados y, al mismo tiempo, ofrecer a los propietarios un marco estable y predecible.

¿Por qué ahora? Porque la inflación ha convertido el mercado del alquiler en un campo de batalla. Con el IRAV, el Gobierno busca equilibrar las fuerzas y evitar que las actualizaciones de las rentas sean una fuente de tensión constante.

Este índice solo se aplica a los contratos firmados después del 25 de mayo de 2023. Si tu contrato es anterior, sigue prestando atención al IPC, porque las subidas seguirán dependiendo de él (aunque con límites debidas a las regulaciones previas).

IRAV vs IPC. Diferencias clave según la fecha del contrato

Contratos firmados antes del 25 de mayo de 2023

Si firmaste tu contrato de alquiler antes de la Ley de Vivienda, estas son tus reglas:

-La actualización anual de la renta sigue ligada al IPC.

-Pero ojo: desde abril de 2022, el Gobierno limitó las subidas al 2% (2022 y 2023) y al 3% en 2024. Si tu casero quiere más, necesitará tu visto bueno.

-¿Quieres adoptar el IRAV? Puedes hacerlo, pero necesitas un acuerdo con tu casero.

Contratos firmados después del 25 de mayo de 2023

Si tu contrato es «modelo 2023», todo gira en torno al IRAV. Este índice se calcula como el menor valor entre:

1. La tasa de variación anual del IPC.
2. La tasa de variación anual de la inflación subyacente.
3. La tasa de variación media ajustada.

En otras palabras, subidas sí, pero con prudencia. Para que te hagas una idea, el primer dato publicado (noviembre de 2024) situó el IRAV en un 2,20 %. Si tu casero quiere aplicar esta subida, deberá notificártelo por escrito y cumplir con los plazos pactados en el contrato.

¿Cómo se calcula el IRAV? Índice de referencia del alquiler

Lo interesante del IRAV es que está pensado para evitar excesos. Sus tres componentes clave son:

1. Tasa de variación anual del IPC: la inflación general.

2. Tasa de variación anual de la inflación subyacente: una versión más refinada que excluye elementos volátiles como la energía.

3. Tasa de variación media ajustada: un indicador estadístico que se utiliza para suavizar las fluctuaciones extremas en los datos económicos.

El truco está en que se aplica el menor valor entre estas tres tasas. Así, ni inquilinos ni propietarios tienen que lidiar con desajustes extremos.

Calculadora para la actualización del alquiler

Si hacer cálculos no es lo tuyo, no te preocupes. El Ministerio de Vivienda ha creado una calculadora que te hace la vida más fácil. Introduces tu mensualidad actual, eliges el índice (IPC o IRAV) y te dice el precio máximo al que puede actualizarse tu renta.

Esta herramienta es una gran aliada para evitar sorpresas desagradables y para que tanto propietarios como inquilinos tengan claro cómo se ajusta el alquiler.

Impacto del IRAV en el mercado del alquiler

El IRAV, índice de referencia del alquiler, no es solo un cambio en las matemáticas del alquiler; también redefine las reglas entre inquilinos y propietarios. Pero, ¿qué significa esto en la práctica?

Si eres inquilino

Antes, al firmar un contrato, nunca sabías con qué subida te ibas a encontrar al año siguiente. Ahora, con el IRAV, las subidas son mucho más predecibles y moderadas. Esto te permite planificar tus gastos sin sobresaltos. 

Eso sí, hay un «pero»: en zonas de alta demanda, algunos propietarios podrían decidir retirar sus viviendas del mercado de alquiler para buscar alternativas más lucrativas, como el alquiler vacacional.

Si eres propietario

El IRAV podría parecer una limitación, pero también trae ventajas. Por un lado, los inquilinos están más tranquilos y son menos propensos a romper contratos. Por otro lado, la estabilidad del sistema hace que sea más fácil prever tus ingresos.

Eso sí, si operas en un mercado con alta demanda, podrías sentir que el IRAV te impide maximizar tu rentabilidad. Sin embargo, también es una oportunidad para fidelizar a tus inquilinos ofreciendo estabilidad y confianza.

Comparativa entre el IRAV y el IPC

En definitiva, el IRAV busca que ambas partes salgan ganando: inquilinos con subidas moderadas y propietarios con un marco claro y estable. Aunque no es perfecto, promete ser un paso hacia un mercado del alquiler más justo y equilibrado.