Qué son las zonas tensionadas según la nueva ley de vivienda

La vivienda es la gran preocupación que afecta a varias generaciones de españoles. La dificultad de acceso a la compra y el alto precio del alquiler son dos problemas cruciales que afectan a todo el mundo. En respuesta a esta problemática, se han tratado de dar distintas respuestas políticas desde diferentes puntos de vista ideológicos. Regular el precio del alquiler es una de ellas. Esta medida se empieza a probar de forma tímida en nuestro país. Aquí te contamos por dónde van los tiros y qué son las zonas tensionadas. 

Anuncio del índice de precios de referencia para zonas tensionadas

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) anunció recientemente un nuevo índice de precios de referencia para viviendas de alquiler. Esta iniciativa quiere ayudar a moderar los precios del alquiler en zonas específicas, como previamente se establecía en la Ley de Vivienda

El índice es una base de datos pública que persigue tres objetivos

-Ofrecer una referencia para los arrendatarios y arrendadores a la hora de fijar un precio para alquilar sus propiedades. 

-Permitir a las administraciones públicas realizar un seguimiento sobre datos reales. 

-Servir como referencia en las llamadas zonas tensionadas, en las cuales se pueda intervenir para regular el alquiler. Esta referencia será informativa en caso de pequeños tenedores y obligatoria en caso de grandes tenedores.

El índice se elaborará mediante un sistema de base tributaria. Es decir, se tendrá en cuenta la última declaración de la renta de cada propietario, y se actualizará anualmente, según la última declaración del IRPF disponible.

El SERPAVI es el nombre del índice de referencia de precios de alquiler

El SERPAVI, o Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, es la nueva solución que ha presentado el Gobierno para materializar la Ley de Vivienda. Pretende funcionar como una herramienta objetiva y transparente para la fijación de precios de alquiler de viviendas. 

Todos los ciudadanos pueden acceder al SERPAVI y consultarlo, en una plataforma online del MIVAUa la que puedes acceder aquí. Así se garantiza el acceso a referencias basadas en datos actualizados. Es decir, tanto el inquilino como el propietario no tienen la necesidad de “tocar de oído” a la hora de pensar el precio de una vivienda. Además se incluye un mapa de los precios del alquiler

El funcionamiento del SERPAVI se puede describir así:

  1. El SERPAVI recopila datos de contratos de alquiler de viviendas de diversas fuentes, incluidas las administraciones estatales, autonómicas y locales.
  1. Los datos recopilados se actualizan periódicamente para reflejar los cambios en los precios del alquiler y las características del mercado.
  1. El SERPAVI determina rangos de valores de referencia para el alquiler de viviendas en diferentes áreas geográficas y según diversas características de las propiedades.
  1. Esos rangos se utilizan como referencia para hallar zonas tensionadas, en las que, según la Ley de Vivienda, se deba fijar un límite máximo de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento. 
  1. Los usuarios pueden consultar los rangos de valores de referencia para el alquiler de viviendas en una zona determinada o las referencias individuales para viviendas específicas introduciendo en la plataforma su dirección o referencia catastral.

¿Qué es una zona tensionada?

Una zona tensionada, según la Ley de Vivienda 12/2023, de 24 de mayo, se define por una de las siguientes dos condiciones:

  1. La carga media del coste de la hipoteca o el alquiler, más los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona 2.
  2. El precio de compra o alquiler de la vivienda ha experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del Índice de Precios al Consumo (IPC) de la comunidad autónoma correspondiente.

Si los precios del alquiler de una zona, según el SERPAVI, cumplen una de estas dos condiciones, puede declararse una zona tensionada. 

Hay que precisar aquí que las competencias en vivienda están delegadas en las comunidades autónomas. Por lo tanto, aunque una zona cumpla las condiciones, son las administraciones autonómicas las que tienen la potestad de decidir si la declara tensionada

¿Cómo se utiliza el SERPAVI en una zona tensionada?

Si una zona cumple una de las dos condiciones y las administraciones autonómicas la declaran tensionadas, sucede lo siguiente: 

  1. Los nuevos contratos de alquiler quedarán referenciados al contrato anterior. Es decir, el precio del nuevo contrato sólo podrá aumentar de forma limitada con respecto al contrato anterior. 
  2. Se aplicará una cláusula de actualización anual, que en 2024 es del 3%, y no podrá subir más. Tampoco tendrá que disminuir, a menos que se dé una negociación entre arrendador y arrendatario. El índice de precios funciona únicamente como referencia para conocer el valor real de la vivienda en alquiler.
  3. Se contempla la posibilidad de hacer ajustes al precio del alquiler si la vivienda ha sido mejorada, ha pasado por rehabilitación energética o cumple con condiciones de durabilidad del contrato de arrendamiento superiores a las contempladas en la ley de arrendamientos urbanos.

Es decir, cuando una zona está tensionada, el SERPAVI pasa a ser solo una referencia para conocer el precio objetivo de una vivienda (a no ser que hablemos de grandes tenedores, como explicamos más adelante). Porque el dato que determinará la subida del alquiler es el contrato anterior. ¿Y qué pasa si el inquilino es nuevo y no hay contrato anterior? Las comunidades deberán trabajar en elaborar un registro de fianzas para proporcionar esa información a los arrendadores y arrendatarios. 

¿Cómo afecta el índice de precios de alquiler a los grandes tenedores?

Los más afectados por la puesta en marcha del SERPAVI son los grandes tenedores (propietarios de más de 10 viviendas, o 5 en zonas tensionadas). 

En su caso, el precio del nuevo contrato se determina considerando tanto el contrato anterior como el SERPAVI. Se tomará el menor de los precios que en él figure, lo que significa que la renta puede reducirse según el índice publicado por el Ministerio.

Para las viviendas en zonas tensionadas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años y que se vayan a alquilar, también se utilizará como referencia obligatoria el sistema estatal de precios del alquiler.

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