Dación en pago, en qué consiste y cómo se tramita

Los tipos de interés están subiendo. Esto significa que las personas que han pactado  pagar un crédito hipotecario con tipo variable tendrán que pagar más. Hasta 1400 euros de media al año alcanzará el sobrecoste para las familias. Este cambio en la política monetaria europea tiene un impacto directo en el bolsillo del hipotecante deudor. Ante este panorama, se empiezan a escuchar de nuevo conceptos con los que nos familiarizamos durante la crisis financiera de 2008. Por ejemplo, la dación en pago, una fórmula para saldar una deuda con la entrega de la casa hipotecada.

¿Qué es un crédito hipotecario?

Para entender qué es la dación en pago, primero tenemos que tener claro qué es un crédito hipotecario: un préstamo que una entidad financiera hace a un cliente para la adquisición de un bien inmueble. La principal característica de este tipo de préstamo es que el mismo inmueble que se financia funciona al mismo tiempo como garantía de que el préstamo se va a devolver. Por eso decimos que el bien inmueble (la casa, el local, la oficina) queda hipotecado. 

Esto significa que, si el endeudado incurre en impago, la hipoteca se ejecuta. Es decir, que la entidad financiera subasta el bien inmueble para saldar la deuda. Si la cantidad por la que se vende la propiedad no satisface dicha deuda, la entidad financiera podrá exigir bienes presentes o futuros del deudor. 

Por tanto, esto es importante: la responsabilidad del deudor no se ejerce exclusivamente con el bien inmueble hipotecado, sino con todos sus bienes. Los que tiene y los que tendrá, hasta que consiga pagar todo lo que debe y ha acordado previa y voluntariamente con su entidad financiera. 

Personas con pocos recursos, que hayan comprado una casa en momento de alza de precios y, en el momento de ejecutar la hipoteca, no hayan conseguido saldar una gran parte de la deuda, corren el riesgo de quedar atados a una pesada carga durante el resto de su vida. Es por esto por lo que se concibió la dación en pago. 

Qué es la dación en pago

La dación en pago significa que la entrega a la entidad financiar del bien hipotecado sería suficiente para extinguir la deuda. En otras palabras, la garantía es la propiedad inmobiliaria, y el deudor no respondería con nada más. La dación en pago es una posibilidad real a la que pueden recurrir los ciudadanos españoles con créditos hipotecarios. Se reguló por primera vez en el Real Decreto 6/2012, de medidas para la protección de deudores hipotecarios sin recursos. En este texto se incluye el Código de Buenas Prácticas Bancarias, al que están adscritas la mayoría de las entidades financieras de nuestro país. 

Conlleva ventajas, tanto para los hipotecados como para los bancos. Los primeros evitan la ejecución hipotecaria en caso de impago,  el abono de intereses de demora y enfrentarse a un embargo. Los bancos eluden el abono de los costes de la ejecución, y pueden quedarse con el inmueble de forma más ágil, ahorrándose muchos trámites. Es cierto que la entidad financiera renuncia a recuperar todo lo prestado, pero también es verdad que, en caso de insolvencia, puede ser inusual que este tipo de deudas se llegasen a satisfacer. 

Requisitos para optar a la dación en pago

Este modo de extinguir una deuda requiere de unas condiciones bastante estrictas, lo que indica que está pensado para solucionar los casos más extremos. Familias que, no solo se quedarían en la calle, sino que adquirirían una carga financiera tal que les impediría incluso llevar una vida digna. Es bastante significativo que una de las leyes que regula este proceso se haga llamar “Ley de segunda oportunidad”. 

Para ser candidata a una dación en pago, la familia endeudada debe: 

  1. Encontrarse en  el  umbral de exclusión que describe la propia ley. 
  2. La cuota de la hipoteca debe superar el 50% de los ingresos netos del deudor. 
  3. Además, éste debe probar que no posee bienes suficientes para devolver el dinero, y estar desempleado. 

Si no se cumplen estos requisitos, la ley no exige que los bancos deban ofrecer una dación en pago a sus clientes, pero sí la regula como solución posible en la relación entre el banco y el cliente. En concreto, para tener acceso a una dación en pago hay dos condiciones: o que esta posibilidad figure en el contrato de la hipoteca (algo muy improbable), o que se cumplan los requisitos del Código de Buenas Prácticas Bancarias que acabamos de mencionar.  

Cómo tramitar la dación en pago

Si la posibilidad de la dación en pago no está incluida en el contrato de la hipoteca, y no puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas, siempre puedes negociar con tu banco. 

Si en algún momento sientes que tu situación económica se está yendo a pique, y que tarde o temprano vas a incurrir en impago, quizá sea buena idea que conciertes una cita con tu entidad financiera. 

En el caso de que puedas acogerte al Código de Buenas Prácticas y cumplas con los requisitos que hemos descrito más arriba, el banco puede estar obligado a aceptar la dación en pago. Y no sólo eso, deberán permitirte vivir en esa vivienda durante un mínimo de dos años, pagando una renta anual del 3% del importe de la deuda. 

Para formalizar la dación en pago, tendrás que concertar cita con un notario, al que acudirás en compañía de un representante de la entidad bancaria. Los costes administrativos de este servicio pueden rondar los 2000 euros, aunque las entidades bancarias suelen hacerse cargo de ellos. Además, es posible que tengas que pagar impuestos pendientes como el IBI, o tasas por vender tu vivienda como la plusvalía municipal o el IRPF; infórmate. 

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