Si estás a punto de vender un inmueble, quizás esperas llevarte el monto total del precio de venta. Pero has de saber que los impuestos siempre corren más que tú, y te acaban atrapando… a veces por sorpresa. La plusvalía municipal es un impuesto que hay que tener en cuenta, porque puede elevarse a una cantidad bastante sustanciosa. Grava la revalorización del suelo durante el tiempo que ha estado en tu poder, lo que se supone que te ha provocado una ganancia. En este artículo te lo explicamos. 

¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como impuesto de plusvalía municipal, es un tributo que grava el aumento de valor que experimentan los terrenos urbanos. Este impuesto se aplica en el momento de la transmisión de la propiedad, ya sea por venta, donación, herencia u otro tipo de transacción.

La plusvalía municipal se calcula tomando en consideración el valor catastral del terreno y el número de años que han transcurrido desde la última transmisión del mismo. El valor catastral es determinado por los ayuntamientos. Para calcular el impuesto, se utiliza un coeficiente multiplicador que varía según la localidad y la cantidad de años que han pasado desde la última transmisión. Este coeficiente tiene en cuenta la variación de los precios del mercado inmobiliario. 

¿Quién debe pagar el impuesto de plusvalía municipal?

La obligación de pagar el impuesto de plusvalía municipal normalmente recae en los vendedores de un bien inmueble. Pero no son los únicos, porque la venta no es la única forma de transmitir un inmueble.

a) Cuando se vende un bien inmueble, el vendedor es el sujeto obligado al pago de la plusvalía municipal.

b) En el caso de donaciones de bienes inmuebles, es el donatario quien lo paga (la persona que recibe la donación).

c) Cuando se produce una transmisión de bienes inmuebles como parte de una herencia, los herederos pueden estar obligados al pago del impuesto de plusvalía municipal.

d) Otros sujetos obligados. Además de los casos mencionados anteriormente, puede haber otras circunstancias en las que se aplique el impuesto de plusvalía municipal, como la permuta de bienes inmuebles o la transmisión de derechos reales sobre los mismos. En tales casos, los sujetos obligados al pago del impuesto pueden variar según la naturaleza y las condiciones de la transacción.

¿Quién está exento del pago?

Existen ciertas situaciones en las que se pueden aplicar exenciones o reducciones en el impuesto de plusvalía municipal. Estas circunstancias dependen siempre de la legislación local. Por ejemplo, en algunos municipios podrían estar exentas algunas transmisiones entre familiares cercanos, donaciones a instituciones benéficas, transmisiones de viviendas habituales en determinadas circunstancias… 

Es recomendable consultar la legislación local y buscar asesoramiento profesional para determinar si se aplican exenciones o reducciones en casos específicos.

Exención cuando el terreno no se ha revalorizado

A partir de 2021, se estableció una exención al impuesto de Plusvalía Municipal cuando no se haya obtenido un aumento de valor en la transmisión de un bien. Para demostrar la ausencia de incremento de valor, el contribuyente debe declarar la transmisión y proporcionar documentación que respalde la operación. Para determinar la falta de incremento de valor, se considerará el valor más alto entre el registrado en los documentos de la operación y el valor comprobado por los Ayuntamientos.

¿Cómo se calcula el impuesto de plusvalía municipal?

El cálculo de la plusvalía municipal puede realizarse de dos maneras distintas, dependiendo de la elección del contribuyente y las regulaciones locales:

a) Plusvalía real

La plusvalía real se calcula tomando en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta del mismo. Este enfoque permite tributar en función de la ganancia real obtenida por el contribuyente en la transmisión del inmueble.

b) Sistema objetivo

En el sistema objetivo, la base imponible del impuesto se determina utilizando un método de estimación objetiva que refleja las evoluciones del mercado inmobiliario. La base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del suelo en el momento del devengo por coeficientes establecidos por los Ayuntamientos.

¿Cómo se aplican los coeficientes en el sistema objetivo?

Los coeficientes que se aplican en el sistema objetivo están determinados por el período de generación, es decir, el número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble. Los coeficientes máximos que un ayuntamiento puede aplicar son actualizados anualmente por Ley teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario.

Los vigentes para 2024 son los mismos que en el año anterior, dado que no se han aprobado los Presupuestos Generales del Estado: 

Estos coeficientes se multiplican por el valor catastral del suelo para determinar la base imponible del impuesto.

Es fundamental tener en cuenta que estos son los coeficientes máximos. Es decir, algunos ayuntamientos pueden optar por aplicar coeficientes menores si así lo consideran adecuado para reflejar la realidad inmobiliaria de su municipio. Además, los ayuntamientos tienen la posibilidad de corregir los valores catastrales del suelo hasta un 15% a la baja, lo que también puede afectar al cálculo de la base imponible.

Ejemplo de cálculo de plusvalía

Como te hemos dicho, es la persona sobre la que recae el impuesto de plusvalía quien decide si el cálculo se realiza por el sistema real o el objetivo. 

Aquí tienes la operación para una vivienda que se compró en 2010 por 300.000 euros y se vendió en 2024 por 400.000 euros, con un valor catastral de 200.000 euros y un coeficiente de 0,9:

Según plusvalía real:

Valor de adquisición: 300.000 euros

Valor de venta: 400.000 euros

Ganancia real: 400.000 euros – 300.000 euros = 100.000 euros

Impuesto a pagar: 100.000 euros * 30% = 30.000 euros

Según sistema objetivo:

Coeficiente para 2024 (14 años de tenencia): 0,09

Valor catastral del suelo: 200.000 euros

Base imponible: 200.000 euros * 0,09 = 18.000 euros

Impuesto a pagar: 18.000 euros * 30% = 5.400 euros

En este caso, el sistema objetivo es sin duda la mejor opción, con un impuesto a pagar de 5.400 euros, en comparación con los 30.000 euros que se pagarían utilizando la plusvalía real.

Comprender cómo se calcula la plusvalía municipal es esencial para las personas implicadas en una transmisión inmobiliaria, ya que les permite tomar decisiones informadas y planificar. Conocer las opciones disponibles y las implicaciones fiscales asociadas a cada método de cálculo ayuda a los contribuyentes a optimizar su situación financiera y a cumplir con sus obligaciones tributarias de manera adecuada.

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