Finanzas Claras
Cooperativa de viviendas ¿Cómo funciona? En 5 preguntas
¿Cuáles son las mayores preocupaciones de las personas que te rodean? Seguro que en la lista aparece la vivienda. En nuestro país el acceso a un hogar es caro y difícil, si lo comparamos con el poder adquisitivo de las familias. Normalmente, pagar la casa supera de largo el 30% de los ingresos que recomiendan los expertos en finanzas. Por eso, cualquier alternativa es digna de estudio. En otras ocasiones te hemos hablado de la vivienda protegida. En este artículo, describimos otro régimen totalmente distinto: la cooperativa de viviendas.
¿Qué es una cooperativa de viviendas?
Una cooperativa de viviendas es una asociación de personas cuyo objetivo es construir y adquirir sus propias viviendas, para que las condiciones sean las mejores posibles. La meta es poder comprar una casa a precio de coste.
¿Por qué comprar una casa en este régimen suele ser más barato? Porque no existe un promotor que tenga que llevarse un beneficio. Por eso decimos que una cooperativa de viviendas practica la autopromoción: los socios son los mismos promotores, y no se contempla el lucro mercantil.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de comprar una casa en régimen de cooperativa?
- Las ventajas.
En primer lugar, ya lo hemos mencionado: el coste. El precio de una vivienda en régimen cooperativo no suele garantizarse de antemano, porque los costes de construcción o las modificaciones de las calidades pueden alterarlo. Cuando se constituye la cooperativa ni siquiera está escogida la constructora que levantará el inmueble, decisión que corresponde a los socios y que tiene consecuencias sobre el coste último. Sin embargo, si la cooperativa cuenta con una gestora, lo normal es que el precio final se aproxime mucho al estimado. Se calcula que una vivienda en régimen de cooperativa puede salir entre un 15% y un 20% más barata que con promoción ajena.
Además, aporta otras ventajas. El asociado tiene la oportunidad de participar desde el principio de las decisiones que se tomarán en la promoción, como veremos más adelante.
Por otra parte, asociarte a una cooperativa a veces te brinda las mismas posibilidades que comprar sobre plano. Es decir, puedes ajustar a tus necesidades algunos aspectos de la construcción, o realizar mejoras, siempre que los estatutos lo permitan, que no afecte a elementos básicos del proyecto y que haya acuerdo entre los socios.
- Las desventajas.
Como contrapartida, formar parte de una cooperativa implica unos deberes. El socio es el promotor y, al mismo tiempo, el adjudicatario de la vivienda. Por eso tendrá que asumir una serie de tareas y las responsabilidades de un seguimiento a las que no estaría obligado en otro tipo de adquisición.
Otra de las desventajas también es propia de comprar una casa sobre plano. El socio debe estar pagando aportaciones sin poder vivir aún en su nueva casa, por lo que el esfuerzo puede ser grande. Además, la construcción puede retrasarse, con el consecuente fastidio para quien tenga que pagarse un alquiler provisional.
¿Cómo se costea la construcción y la adquisición de una cooperativa?
Hay que tener en cuenta que una vivienda en régimen de cooperativa se paga en dos fases: primero hay que costear la promoción, es decir, la construcción; en segundo lugar, se adquiere la propiedad de la vivienda. ¿Cómo suele hacerse?
- Pagar la promoción con las aportaciones.
Cuando una cooperativa de viviendas se constituye (suele hacerse de la mano de una gestora de cooperativas), una de las primeras tareas es la de designar una entidad bancaria que otorgue el llamado préstamo promotor. Con este préstamo se financia la construcción. Los socios van saldando la deuda de este préstamo (más el IVA) con aportaciones periódicas que suelen comenzar en el momento de asociarse y terminar en el momento en que reciben las llaves de su casa. Estas cantidades están aseguradas mediante una póliza de afianzamiento o mediante un aval bancario.
Antes de esto, el socio, normalmente, debe pagar una preinscripción (unos 500 euros cómo mínimo) y, al comenzar la promoción, un adelanto del 10% del coste de promoción estimado.
- Pagar la vivienda con un préstamo hipotecario (o a tocateja).
Una vez terminada la construcción, el socio debe adquirir la vivienda. Para ello, puede pagarla con sus ahorros, o puede firmar una hipoteca. Normalmente, la misma entidad financiera que ha otorgado el préstamo promotor ofrece hipotecas a los asociados en condiciones especiales. Pero un socio puede pedir el préstamo hipotecario en la entidad que desee.
Otro asunto a tener en cuenta es que, a la entrega de llaves, habrá que saldar el IVA de la adquisición y las escrituras (un 3%), una cantidad importante para la que hay que estar preparado.
¿Qué ocurre si, una vez construida la promoción, el cooperativista no puede pagar la adquisición de la casa?
Pagar las aportaciones del préstamo promotor no garantiza que el socio pueda luego hacer frente al pago de la vivienda. Es inusual, pero puede ocurrir que, por un fallo de cálculo o una desgracia personal, el socio se quede sin dinero o el banco no le conceda la hipoteca.
En ese caso, las cooperativas suelen devolver, con condiciones, las aportaciones que el socio realizó durante la fase de promoción. Para ello, un requisito suele ser que la vivienda que se ha construido pero no ha adquirido sea comprada por un tercero. A veces también hay que pagar algún gasto, según los estatutos de la cooperativa.
En cualquier caso, la recomendación habitual es que el socio se asesore muy bien para no verse en esta situación.
¿Cómo se gestiona una cooperativa?
Las cooperativas de vivienda se regulan por la Ley de Cooperativas, los Estatutos de la Cooperativa y el Reglamento de Régimen Interno de cada una. Además, hay una serie de órganos para hacerlas funcionar.
- La Asamblea General de Socios.
Es el órgano colectivo de la cooperativa y lo forman todos los socios. Estos tienen la obligación de participar en cada una de las etapas de la promoción a través de ella. En la Asamblea se toman las principales decisiones y establecen las directrices generales de la promoción. Por ejemplo, la Asamblea escoge la constructora con la que se realizará la obra.
- El Consejo Rector.
Es el gobierno de la cooperativa que ejecuta las decisiones que se toman en la Asamblea. Lo forman, al menos, tres socios; el presidente del Consejo será, al mismo tiempo, presidente de la cooperativa.
- El Interventor.
Es quien vigila que las cuentas anuales cuadren.
- La gestora.
Normalmente, los socios de una cooperativa no se reúnen por iniciativa propia, sino siguiendo la propuesta de una gestora: una sociedad mercantil que asesora y gestiona integralmente la cooperativa hasta la entrega de las viviendas. Localiza y reserva el suelo, atrae a los compradores, se ocupa de que la información fluya en todas direcciones, asesora a los socios, se ocupa de leyes, ventas, números e imprevistos.
- Auditor externo.
La Asamblea General de Socios también debe nombrar un auditor externo para vigilar que todo funciona según la legalidad. Además la entidad que financia la promoción también tiene que garantizar la transparencia de las operaciones.
