Consumo Inteligente
¿Comprar o alquilar casa? Resuelve tu duda en 4 preguntas
Comprar o alquilar casa. Un debate que se repite de forma recurrente desde el origen de los tiempos. Y seguirá siéndolo. Desde este momento, adelantamos una conclusión: no hay una respuesta cerrada porque la decisión depende de muchos factores.
¿Cuál de las dos opciones es la correcta? Podría decirse que ambas, porque cada una de ellas es más o menos adecuada a cada individuo dependiendo de las circunstancias.
Para ayudarte a sacar tus propias conclusiones, te proponemos 4 preguntas. Algunas tienen relación directa con tus finanzas. Otras están más orientadas a conocerte mejor. A fin de cuentas, estamos tratando un tema importante: tu hogar.
¿En qué momento de tu vida te encuentras?
La diferencia entre generaciones
Si tienes menos de 35 años, tu vida aún es una montaña rusa de experiencias. Si te ronda la cabeza comprar vivienda, quiere decir que has conseguido ahorrar algo de dinero. Y probablemente estés escuchando el consejo de tus padres.
En este sentido, debes valorar que la vida ha cambiado mucho. Las generaciones anteriores se vinculaban a una empresa de por vida, en un contexto económico más estable. Además, las condiciones para comprar también solían ser muy favorables.
Estas circunstancias generaron en su momento la cultura española de la vivienda en propiedad, que es prácticamente única en Europa.
La incertidumbre actual
En la actualidad sin embargo, la competencia es mucho mayor, los puestos de trabajo son efímeros y la movilidad internacional está a la orden del día. Nunca sabes dónde estarás trabajando o viviendo dentro de dos años.
En este contexto, comprar una casa pierde atractivo. Se suele decir que la compra marca el final de un camino que una persona joven está aún comenzando.
Si tienes un dinero ahorrado, existen opciones de inversión que podrían darte tanto o más dinero que el ladrillo. El gasto inicial de comprar una casa es elevado (como un 8% del precio, suele calcularse), y podrías no recuperarlo en caso de tener que desprenderte de ella a los pocos años, si el destino te lleva a otros lugares.
¿Dónde quieres vivir?
Grandes ciudades
Uno de los factores imprescindibles para que la compra se convierta en una inversión, es el aumento del precio de la vivienda. Es decir, contar con la garantía de que podrás venderla por más dinero del que te costó.
En ciudades como Madrid y Barcelona, que han incrementado mucho su población, el ritmo de construcción es insuficiente para cubrir la demanda y por tanto, el aumento de precio de vivienda es esperable.
Esta subida de precios depende mucho también, de las políticas que gobiernos y ayuntamientos tengan en mente para los próximos años. Los planes urbanísticos, la regulación del alquiler, la movilidad y la expansión de las ciudades… Son asuntos que pueden influir en la evolución del precio de la vivienda a corto plazo.
Ciudades pequeñas o pueblos
La situación es diferente fuera de las grandes urbes, ya que la población de ciudades y pueblos más pequeños acude en busca de trabajo, precisamente, a las grandes ciudades antes citadas.
Si una localidad pierde un 10% de la población cada 10 años, ¿quién va a comprar una casa dentro de unas décadas en ese lugar?
Un alquiler, por el contrario, puede resultar más accesible que en cualquier otra ciudad. Podrás elegir una vivienda con mejores características por un precio mucho más asequible.
¿Has hecho números?
Los factores a tener en cuenta
- El precio de la vivienda a comprar
- El precio y condiciones de alquiler
- Los intereses, condiciones y cuota de la hipoteca en caso de compra
- Los gastos asociados a la compra: Impuesto de Transmisión, IVA, escrituras…
- Los gastos de mantenimiento y comunidad
- Los impuestos relativos a la propiedad de la vivienda: el IBI, impuesto de patrimonio, posible deducción en el IRPF…
Cómo interpretar esos factores
Estas cuentas pueden variar mucho entre un caso y otro. Por ejemplo, en una ciudad como Madrid, en ocasiones la suma de gastos, cuota de hipoteca e impuestos de una vivienda en propiedad es más elevada que la suma de mensualidades del alquiler.
Por este motivo, muchas veces los expertos en inversión desaconsejan comprar una vivienda, cuando se puede alquilar.
Pero analicemos el otro punto de vista. Disponer de una propiedad permitirá recuperar lo invertido si se decide vender, algo que con el alquiler es imposible; las cuotas de alquiler se pierden inexorablemente.
Entonces, ¿es más barato comprar o alquilar?
Veamos un ejemplo hipotético:
Imagina que dispones de 100.000 euros para la entrada de una casa. Si decides comprarla, la suma anual de la cuota de la hipoteca a 30 años, mantenimiento y otros gastos se elevará a 16.000 euros.
Por el contrario, también te están ofreciendo una vivienda equivalente en alquiler que te saldría por 12.000 euros al año. Eso son 4.000 euros menos al año que lo que te costará la vivienda en propiedad.
De acuerdo, dentro de 30 años, tu casa estará pagada y podrás disfrutarla o venderla. Por lo que tu patrimonio, contando con que tu casa se haya revalorizado lo suficiente, habrá alcanzado una buena cantidad.
Pero, ¿y si esos 100.000 euros que tenías para la entrada los inviertes en otro activo? ¿Y si añades a la misma inversión, año tras año, los 4.000 € que te ahorras por vivir en régimen de alquiler?
En este último caso, las cuentas no solo se igualan, si no que muchas veces la rentabilidad del alquiler puede llegar a superar a la de la propiedad.
La pregunta es: ¿serías capaz de destinar esa cantidad a una inversión? ¿Dónde lo invertirías? ¿Cómo lo gestionarías? Desde un punto de vista objetivo, podrías estar obteniendo una rentabilidad mayor, pero ¿es una opción buena para cualquier persona?
Ahí tendrás que decidir tú.
Echa un vistazo al PER de la vivienda
Los expertos financieros recomiendan no adquirir una vivienda si supera la media histórica del PER.
¿Y qué es el PER? Es un índice en el que se compara el precio de una vivienda en propiedad respecto al alquiler de esa misma casa. Es decir, el PER es el número de años que tardarías en pagar una vivienda si lo hicieras con el alquiler mensual.
Vamos a ver un ejemplo: Si comprar una vivienda cuesta 300.000€ y el alquiler medio de esa misma casa está en 12.000 € al año, para calcular el PER dividimos el precio total entre el alquiler anual: 300.000 €/12:000 €=25
Según este cálculo, costaría 25 años pagar el precio total de la vivienda con la cuota mensual de alquiler.
Una vez conoces el PER de esa casa, hay que compararlo con la media histórica del PER en el mercado de la vivienda en España que es: 20 años. Si el dato está por encima de la media, verás que la vivienda del ejemplo está cara.
¿Cuál es tu perfil?
Una de las ventajas de la compra de vivienda es que se trata de una inversión muy cómoda y controlada. Todos los meses tienes la obligación de pagar la cuota, no hay posibilidad de olvidarlo ni de decidir que ese mes te lo vas a ahorrar porque con el dinero harás un viaje al Caribe.
Pero en el caso de alquilar, todas las inversiones que hagas necesitan tu motivación y supervisión. Así que debes preguntarte: ¿te ves haciendo el esfuerzo de manejar tus finanzas? ¿Te ves cumpliendo con el compromiso de invertir y controlar esa inversión para que de rentabilidad?
Si la respuesta es sí, adelante: un alquiler puede resultar mucho más rentable.
Si la respuesta es no, quizá comprar una vivienda sea la mejor manera de obligarte a invertir.
